【あま市】相続した空き家の売却で悩む前に確認を 相続の3000万円特別控除の仕組みを解説

相続空き家の「3000万円特別控除」とは

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円まで差し引くことができる制度があります。
「被相続人の居住用財産を売ったときの特例」として、所得税と個人住民税の両方に関わる仕組みです。
譲渡所得の計算上、大きな控除額が認められるため、相続した不動産の売却時にかかる税負担を大きく軽減できる可能性があります。
相続した空き家を手放すかどうか迷っている場合でも、この特例の内容を知っておくことで判断材料が増えます。

この特例は、相続によって取得した空き家やその敷地を対象にしたものです。
相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、要件を満たして売却した場合に、譲渡所得から3,000万円を控除できる仕組みです。
適用期限は、平成28年4月1日から令和9年12月31日までに行う譲渡とされています。
制度の対象期間が明確に定められているため、売却の時期を検討する際には、この期限を必ず意識する必要があります。

そもそもこの特例は、増え続ける空き家の発生を抑え、安全で良好な住環境を守ることを目的として導入されています。
相続をきっかけに使われなくなった住宅を放置せず、売却や利活用につなげることで、老朽化や倒壊リスクのある空き家を減らす狙いがあります。
そのうえで、通常の譲渡所得では売却益に対して一定の税率がそのままかかりますが、この特例では3,000万円までは課税対象から除くことができます。
結果として、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税・住民税が発生しない場合もあり、相続不動産の売却を検討する方にとって大きな安心材料になります。

相続した空き家売却で「特別控除」を受けるための要件

相続した空き家の売却で3,000万円の特別控除を受けるためには、まず建物と敷地に関する条件を確認することが大切です。
主な要件として、被相続人が1人で居住していた家屋であること、区分所有建物ではないこと、そして昭和56年5月31日以前に建築されたことなどが挙げられます。
さらに、譲渡前に耐震基準を満たす改修を行うか、家屋を取壊して土地のみを譲渡することも必要とされています。
これらの条件に合致しない場合は特例の対象外となるため、早い段階で確認しておくことが重要です。

次に、適用を受けるための期間要件も見落とせないポイントです。
相続によって空き家となった家屋や敷地は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却契約を結ぶ必要があります。
この期限を過ぎてしまうと、他の条件を満たしていても特例は利用できません。
そのため、相続後は管理や活用方法を検討しつつ、売却時期の目安を早めに決めておくことが望ましいです。

また、この特別控除には売却代金や相続人の人数に関する要件も定められています。
売却代金は家屋と敷地を合わせて1億円以下であることが必要であり、相続人が1人または2人の場合は、相続人ごとに3,000万円までの控除が受けられます。
一方で、家屋と敷地の双方を相続した相続人が3人以上いる場合には、1人あたりの特別控除額が2,000万円に縮小される点に注意が必要です。
複数の相続人で持分を譲渡する際は、合計の売却代金と人数を踏まえて控除額を整理しておくと安心です。

3000万円特別控除と他の税金・特例との関係

相続した空き家を売却する際に関係する主な税金は、相続の時点でかかる相続税と、売却したときにかかる譲渡所得税・住民税です。
相続税は相続財産全体の価額に対して課税されるのに対し、譲渡所得税は売却代金から取得費や諸費用を差し引いた利益部分に対して課税されます。
空き家の3,000万円特別控除は、この譲渡所得から一定額を差し引く制度であり、相続税そのものを軽減する制度ではありません。
そのため、まず相続税の負担と譲渡時の税負担は別々に考えたうえで、どこで3,000万円特別控除が活かせるか整理することが大切です。

相続した空き家の3,000万円特別控除は、他の譲渡所得の特例との併用に制限があります。
とくに注意したいのが、相続財産を売却したときに相続税の一部を取得費に加算できる「取得費加算の特例」とは併用できない点です。
また、同一年中に相続した空き家と自分のマイホームを両方売却した場合でも、3,000万円特別控除の合計額は3,000万円が上限とされています。
どの特例を選ぶかによって税額が変わるため、譲渡益や相続税額などを比較しながら有利な制度を検討することが重要です。

相続した空き家を売却したときの譲渡所得税の税率は、所有期間により長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。
相続や贈与で取得した場合は、所有期間の判定において被相続人が取得した時点から通算して判定され、原則として所有期間が5年を超えると長期譲渡所得として扱われます。
長期譲渡所得は短期よりも税率が低く、さらに3,000万円特別控除を適用すると、譲渡所得が3,000万円以下であれば所得税・住民税ともに0円となるケースもあります。
このように所有期間と特別控除の組み合わせによって税負担は大きく変わるため、売却時期の見極めがとても重要です。

相続空き家を売却する前に確認したい手続きと準備

相続した空き家の3,000万円特別控除を受けるには、まず市区町村が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」の申請手続きが重要になります。
この確認書は、被相続人が居住していた家屋であることや、一定の条件を満たす空き家であることを市区町村が確認した書類です。
一般的には、申請書に加えて、登記事項証明書や相続関係が分かる戸籍関係書類、固定資産税関係の書類などを添付して窓口または郵送で申請します。
家屋の所在する市区町村ごとに提出書類や受付方法が異なる場合がありますので、事前に自治体の案内を確認してから準備を進めることが大切です。

次に、空き家を実際に売却した後の確定申告に向けて、必要書類を整理しておくことが欠かせません。
主な書類としては、売買契約書、仲介手数料などの支出を証明する領収書、登記事項証明書、取得費や相続税額が分かる書類、市区町村が交付した確認書などが挙げられます。
これらの書類は、譲渡所得の計算や3,000万円特別控除の適用要件を税務署に説明する根拠になります。
国税庁が公表している「相続した空き家を売却した場合の特例　チェックシート」では、必要な書類や確認事項が整理されていますので、確定申告前に一通り確認しておくと安心です。

さらに、相続した空き家が本当に特例の対象になるかどうか、自分自身で事前に整理することが重要です。
具体的には、被相続人が死亡の直前までその家屋に居住していたか、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡できる見込みか、売却代金が1億円以下かといった点を確認します。
また、相続人が複数いる場合は、誰が売主になるのか、過去や将来の売却分を含めた売却代金の合計や、控除額の配分なども話し合っておく必要があります。
こうした点を事前に自己チェックしておくことで、売却後の手続きがスムーズになり、税負担を見据えた計画も立てやすくなります。

まとめ

相続した空き家の売却では、「3000万円特別控除」を正しく使えるかどうかで、納める税金が大きく変わります。
建物の構造や建築時期、相続開始から売却までの期間、売却金額や相続人の人数など、細かな要件を一つずつ確認することが大切です。
当社では、お客様の状況を丁寧にお伺いし、特例の適用可否から売却までを総合的にサポートいたします。
「うちの場合はいくら税金がかかるのか」「今売るべきか迷っている」という方は、まずはお気軽にお問い合わせください。